Мы продолжаем начатую несколько номеров назад тему реформирования жилищно-коммунального комплекса города Реутова. Напомним, что на сегодняшний день получить деньги от государства на капитальный ремонт дома его жители могут, только приняв участие в федеральной программе помощи в реформировании ЖКХ. Всего до 2012 года государство, чтобы снизить бремя по содержанию общедолевой собственности, готово выделить на капитальный ремонт 250 миллиардов рублей. Однако получить так просто эти деньги, написав заявку и представив смету расходов, нельзя. Фонд реформирования финансирует работы только в тех муниципальных образованиях, структура коммунального хозяйства которых соответствует его требованиям. Одним из таких обязательных условий является наличие в муниципалитете товариществ собственников жилья. В нашем городе после проведенного всестороннего анализа управляющая организация «Жилсервис» предложила собственникам квартир 19 домов создать у себя ТСЖ.
В этом номере мы продолжаем отвечать на самые интересные вопросы, которые задают нам читатели по организации и функционированию ТСЖ.

Можно ли избрать после ТСЖ другой способ управления?

Собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании вправе принять решение об изменении способа управления, Жилищный кодекс РФ не указывает четкие сроки и количество собраний собственников по данному вопросу.

С неплательщиками квартплаты ТСЖ в лице своего председателя обязано как юридическое лицо бороться любыми законными способами, в т.ч. решать вопросы в судебном порядке. Если правлением или председателем заключен договор с подрядной организацией на предоставление полного спектра услуг по обслуживанию дома, в том числе и юридических, тогда данную работу ведет уполномоченная организация.

Ни одна управляющая компания не в состоянии самостоятельно устранить дефекты, оставленные строителями, но в её силах востребовать с застройщика все неисполненные обязательства для приведения жилого дома в исправное эксплуатационное состояние. В нашем городе такие примеры есть, и они не единичны. ТСЖ успешно заставляют переделывать застройщика то, что было сделано при строительстве дома некачественно. К примеру, межпанельные швы, лестницы, плитку тротуаров, а иногда и кровли.

Численный состав правления ТСЖ определяется на общем собрании и не регламентируется. Как правило, количество членов правления должно быть нечетным, но минимум 3 человека, для принятия решения по сложным вопросам путем голосования. Деятельность членов правления носит добровольный характер и не оплачивается. А вот работа председателя обязательно должна оплачиваться. Здесь надо понимать - чем квалифицированнее специалист и чем больший объем работ он выполняет сам, тем больше должна быть заработная плата. Из сложившейся практики при управлении ТСЖ непосредственно самим председателем размер его вознаграждения может достигать и 40-50 тысяч рублей. Это адекватная сумма за работу, но не стоит забывать, что ее можно сэкономить. На практике, при условии внешнего управления и распоряжения расчетным счетом через подрядную организацию, работа председателя оплачивается за счет управленческих расходов такой организации и в пределах 5-10 тысяч рублей, так как большая часть функций ложится на управляющую компанию.

Скажите, если ТСЖ принимает какое-то решение, его исполнение обязательно для всех?

Да, безусловно. Если на общем собрании членов ТСЖ, при наличии кворума или посредством очного или заочного голосования, принимается какое-то конкретное решение, то в соответствии с действующим Жилищным кодексом, законное решение большинства собственников является обязательным к исполнению всеми.

Есть несколько вариантов решения этого вопроса. Первый - использовать квартиру кого-нибудь из членов ТСЖ, но далеко не каждый согласится на это. Второй - можно использовать комнаты консьержек, колясочные или часть щитовых. Третий - можно взять подходящие площади в аренду у собственников в своем доме или в соседних жилых домах. И в последнем из возможных вариантов, при условии принятия решения о заключении договора управления домом с подрядной организацией, вопрос о помещении не ставится. Расходов на содержание офиса у ТСЖ не будет. Вернее, они будут, но намного меньше, при этом свободные помещения в доме ТСЖ может сдавать в аренду и получать с этого деньги, в дальнейшем направляя их на содержание дома. 

К общехозяйственным расходам относятся расходы, связанные с управлением и обслуживанием всего производ-
ства в целом. Эти расходы являются составной частью калькуляции расходов  и представляют в основном постоянные затраты. К ним относятся: административно-управленческие расходы, расходы на содержание общехозяйственного персонала, не связанного с производственным процессом, расходы на ремонт основных средств управленческого и общехозяйственного назначения, арендная плата за помещения общехозяйственного назначения, расходы по оплате информационных, аудиторских и консультационных услуг, другие аналогичные по назначению расходы. К расходам на заработную плату относятся: расходы на оплату труда работников основного производства, непосредственно участвующих в технологическом процессе по производству и оказанию услуг. Затраты на оплату труда инженерно-технических работников, персонала управления, т.е. всех работников предприятия, в соответствии с номенклатурой должностей работников предприятия, а также резерв на оплату отпусков.

Какие статьи затрат входят в тариф для утверждения жителями?

Тариф на содержание и ремонт жилищного фонда включает в себя стандартные при ценообразовании калькуляционные статьи затрат или элементы затрат - это материалы, заработная плата, отчисления из фонда оплаты труда, амортизационные отчисления, расходы на услуги сторонних организаций, расходы на диспетчерское обслуживание, прочие прямые затраты, общехозяйственные расходы, налоги и сборы.

В соответствии с Жилищным кодексом, данная статья затрат отнесена к жилищным услугам и, следовательно, плата за вывоз мусора рассчитывается из расчёта за 1 кв. м жилых помещений. Для нежилых помещений объём образующегося мусора рассчитывается в зависимости от вида деятельности и количества сотрудников. В тариф входит плата за данную услугу из затрат мусороперевозчика на материалы, расходы на инвентарь, спецодежду, ГСМ, амортизацию автомобильной и специальной техники, на оплату труда, на захоронение отходов на полигоне, аренду территории для транспорта.

Формирование и представление списков льготных категорий граждан производится Управлением социальной защиты и передается в адрес Сервисного центра городского хозяйства. Сервисным центром городского хозяйства производятся расчеты сумм выпадающих доходов и передаются в ТСЖ. Возмещение льгот ТСЖ производится реутовским Управлением социальной защиты населения на основании представленных председателем, правлением или подрядной организацией списков льготных категорий граждан, а также в соответствии с выставленными счетами, счетами-фактурами.

В соответствии с частью 3 ст. 162 ЖК РФ, применение жилищного законодательства по аналогии распространяется также на нежилые помещения. Таким образом, порядок определения размера платы за жилое помещение аналогичен порядку определения размера платы за нежилое помещение.

Рассчитать то, сколько рабочих (дворников, уборщиков, электриков и т.д.) нужно для обслуживания дома, можно и самим. Правда, если вы никогда не были связаны с ЖКХ и не знаете специфики этой сферы, сделать это будет непросто. Поэтому советуем расчет нормативной численности младшего обслуживающего персонала и рабочих текущего ремонта производить в соответствии с Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 09.12.1999 г. № 139.

Для ТСЖ предпочтительна упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения в виде дохода, уменьшенного на сумму расхода. Но данная рекомендация не является для всех ТСЖ обязательной, все зависит от специфики дома и деятельности ТСЖ.